韩世同:提速!广东旧改新政将实行"依法拆迁"

点击【心湾睿智】关注

楼市日日谈

2019年9月5日（第128期）

话题概要

昨天下午，省政府网发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。

《意见》提出，根据各地反映的“三旧改造”入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等问题。 坚持问题导向和系统思维，提出19条针对性的改革措施。

楼市观察家韩世同题

今天，打开微信看到许多公众号都在谈论同一个话题“广东省政府发布19条措施推进旧改”。昨天下午，省政府在政府网站发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。可以说这是一份推动和促进旧改的纲领性文件，虽然“旧改”在广东已经不是新鲜事物了。

“三旧”也就是指旧厂、旧村、旧区的改造。这个话题在《楼市日日谈》我们也谈过多次了，这次省政府发出“旧改”的指导意见，显然是要加快“三旧改造”的进度和进程。省政府这次推出的19条政策，我觉得对“三旧改造”的实践的确有非常重要的指导作用和意义，尤其是19条当中非常明确的提出，只要符合规划，符合达到规定，条例规定三分之二人数，可以通过政府裁决和法律裁决的途径。如果对政府的裁决不服，可以行政复议和行政复议，然后政府也可以申请法院的强制执行。

我觉得，政府的确是应该制定能够依法拆迁的一些措施和途径，否则“三旧改造”当中最艰难的就是面对钉子户的问题。就是往往有的少数人个别人为了一己私利，就阻碍了整体社会旧改的进展，这对大众、对开发企业利益都遭到极大的损害。少数的钉子户，为了自己能够获得高额补偿，不惜纵火、跳楼等等的途径和手段来威胁和强迫。过去，政府往往都可能是束手无策，而我一直都认为对此应通过法律的途径来解决，才是一个非常好的途径和措施。而本次这一系列的指导意见，对于推动广东的“三旧改造”，我认为是非常有价值的，将会起到非常好的推动和促进作用。

我们来看看这些公众号的文章，房产频道的一篇文章题目是，《省府发布19条“旧改”建议 有哪些看点？》还附最新解读。观点地产发了一篇文章的标题是《广东发新规促旧改》，概括性的把省政府的文件精神作了简要的分析。房博士的一篇文章题目是《旧改新政来了！一图读懂“三旧”改造指导意见》，内容也是大同小异的。 房地产专家赵卓文先生也写了一篇文章标题是《广东三旧改造再提速》，与广州乐居的报道标题差不多《广东省政府发布19条措施推进旧改，大批改造项目再提速！》，他们的关注点是旧改再提速。我觉得新政的确是有这样的意味，就是要起到加速推动“三旧改造”的作用和意义。但是我的关注点可能还是更多的是关注如何解决当前旧改当中面对和存在的难题。

我们回顾一下，“三旧改造”是汪洋在广东省做省委书记的执政时期，为广东争取的先试先行政策。“三旧改造”也叫“城市更新，其实质是向旧城要地。因为好地在初期城市扩张时已经开发完了，只剩下一些啃不动的“硬骨头”，只好通过“三旧改造”来盘活。广州当时也一度推进了有五六个旧村的改造，但是旧厂的改造推动就比较困难，因为市属的厂已基本上都拆完了，剩下的都是省属的企业和央企，市一级的政府是很难去把它收储，也很难去推进其旧改的。我觉得这一次可能会有很大的促进，因为这里面对自主更新改造还是给了很多的政策。

而旧区改造在广州几乎是推不动的。这里面最难的就是拆迁，旧村是“三旧”当中相对来讲是比较容易一些，因为它有村集体，比较好整体的来协商旧改的方案，补偿、做工作都可以比较方便一点，未来旧厂也不是太难，省属的企业和央企，如果允许适当放宽规划条件和容积率等等这方面给他们放宽一些的话，也是很容易达成的。但是旧区的改造是涉及到城市居民的搬迁和收购补偿的难度就非常之大了。

我们看到这19条措施当中也提到在必要的情况下“市场主导不了，就由政府来主导”。我们看到城市建设发展中政府主导的市政、大型公建配套设施项目的拆迁即使很难，但最终都是可以达成的。因为政府还是有很强的行政推动能力的。实在不行的话，可能就要由市场化转变成政府化来推动。我觉得这也是一个解决办法。

广州曾经有一度是陈建华市长主政的时候，由于亚运后财政开支负债累累。所以，不得不暂停了广州的“三旧改造”，通过土地出让、地价的提升，来增加财政收入和偿还债务，那几年的“三旧改造”基本上暂停了，本届政府经过一个阶段的摸索探讨重启了“三旧改造”。我觉得“三旧”是要改造，但也不要一窝蜂、毫无秩序、过度过量地开发和改造，这样也会造成很多的问题。尤其是开发企业的资质和实力不够的话，恐怕这本身也是存在很多的问题。

“三旧改造”还是需要有程序、有章法的开展和进行。白云区一直强调要加强旧村改造的管理，但他们的程序可能就弄颠倒了，要先通过政府的拆迁补偿方案，达到规定的比例之后，才能让开发企业进场。但是现在旧村改造的补偿很大程度上需要依靠开发企业市场化的补偿，才能取得更多村民的支持，这一点若是把这个顺序弄倒了，可能根本就操作不了。

那么，是不是谁有关系，谁能够做通村委会的工作，谁就能够捷足先登呢？我觉得，旧村改造的关键环节上还是做好“竞争上岗”的工作，让开发企业先竞争上岗，拿出相应的补偿方案，再由村民择优录取，然后政府要有一定的监管和指导。但是，肯定就不能有太多的台底交易、徇私舞弊等等现象，这些是必须要杜绝的。而这些现象在早期“三旧改造”当中是屡见不鲜的，出了很多的问题，因此还是要尽量严把关，但是也不能一拥而上，没了章法。

我查看了一下，现在有很多企业一下拿了好几个旧村来改造，不知道他们做不做得下来。其实，“三旧改造”对房企的资金和实力要求是非常大的，对有些从来没有做过的企业而言，一下子摊子铺得太开太大，恐怕未必是好事。对于企业未来的经营会不会陷入过度扩张、整体资金链会不会断裂等状况，还是要事先预防和避免才是。所以，在参与旧改的开发企业的选择方面，恐怕还是要有一定的程序和要求才行，要慎重和审慎一些，要有一定的审核和要求，我觉得这样才是比较好的操作模式。

本文封面及正文图片来源于网络

往期回顾

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们